民营房企抢滩优质宅地 郑州主城土拍溢价持续走高

　　11月4日，郑州市公共资源交易中心网上挂牌结果显示，郑政出〔2026〕29号（网）地块以27864万元成交，较23064万元的起始价多出4800万元，溢价率20.81%，竞得人为郑州兴茂置业有限公司（以下简称“兴茂置业”）。

　　《中国经营报》记者注意到，今年下半年以来，郑州主城优质宅地密集出现溢价成交，民营房企成为最主要的拿地力量。

　　“在‘8·28’新政带来资金压力加大的背景下，民营房企仍逆势发力投资郑州，体现出对郑州房地产市场前景长期看好，对加速郑州房地产市场修复进程具有重要作用。”中指研究院河南公司总经理梁波涛分析认为。

　　35亩宅地引来三家争抢

　　公开资料显示，此次溢价成交的地块位于郑州东南方向的管城回族区文德路东、鼎城街（太白路）南，为城镇住宅用地。

　　管城区是郑州主城区之一，地处市区东南部；地块所在的金岱板块位于南三环以南，是近年郑州主城向东南拓展的重要承载区，也是郑州产业用地与居住用地交织的典型片区。地块南侧的鼎尚街一带，集聚了金岱智慧产业园、光之谷商业中心等产业与商业项目。

　　该地块出让面积23453.16平方米，约合35.18亩，容积率上限2.5，规划建筑面积58632.9平方米。

　　据郑州市自然资源和规划局10月1日发布的出让公告（郑国土资交易告字〔2026〕28号），该地块为政府储备住宅用地，以网上挂牌方式出让，挂牌时间为10月21日至11月4日。公告中的规划与竞买条件还包括：建筑密度不超过20%，绿地率不低于35%，建筑限高80米，工程建设投资总额不低于24328万元，并对购地资金提出“五不得”要求：购地资金不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款。

　　郑州市公共资源交易中心当日上午9时启动限时竞价，直到11时05分才公布结果。多位郑州市场人士向记者表示，参与本场竞买的企业共三家，除兴茂置业外还有屹立置业和通派置业，三家均为河南本土民营房企。最终，兴茂置业以总价 27864 万元竞得该地块，溢价率 20.81%，成交楼面价 4752 元 / 平方米。

　　“从地块禀赋看，35亩的体量适中、容积率上限2.5，具备做低密改善产品的基础，且地块为政府储备净地、七通一平，拿地即可开工，竞价热度较高亦在情理之中。”梁波涛表示。

　　民企抢地主城

　　金岱地块出现的竞价行情，并非独立个案，而是郑州主城优质宅地溢价成交趋势的延续。

　　中指研究院的数据显示，今年三季度，郑州主城共成交9宗住宅用地，其中6宗均以较高溢价成交，平均溢价率达到28.91%，创下2018年以来季度新高。同时，三季度拿地企业中，民营房企拿地7宗，占比达到77.8%，新增3家首次入郑房企，郑州市场的投资吸引力不断凸显。

　　记者梳理发现，仅三季度末，郑州主城就接连出现高溢价地块。9月15日，郑州二七区一宗宅地由正弘置业以12.18亿元竞得，成交楼面价8226元/平方米，溢价率32.67%。9月30日，四川邦泰以9.52亿元摘得一宗主城宅地，楼面价8194元/平方米，溢价率35.62%。

　　进入四季度，热度仍在延续。10月20日，中原区二砂片区两宗宅地同日成交，四川邦泰以6.17亿元拿下其中一宗，楼面价8602元/平方米，溢价率20.76%；鹤壁鑫亨元以1.69亿元拿下另一宗，楼面价9302元/平方米，溢价率9.04%。上述2家企业均为民营房企。

　　不过，记者也观察到，本轮入局郑州拿地的民营房企，大多并非全国性高杠杆规模房企，以区域深耕型本土房企、外地稳健型房企为主。

　　“今年以来，郑州新入市项目以主城四代宅项目为主，依托地段和产品力优势整体去化较好，新房市场呈现平稳修复态势，政府推地信心逐步提升。”梁波涛介绍，自二季度末开始，郑州核心地段优质住宅用地供应提速，在优质地块带动下，房企拿地动力显著增强。