全国首单港口公募REITs获批，超22亿元港口资产打包上市

　　21世纪经济报道记者杨娜娜

　　11月3日，建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“建信天津临港港口REIT”）获证监会、上交所批复，成为全国首单港口交通基础设施公募REITs项目。

　　建信天津临港港口REIT的底层不动产为位于天津市滨海新区天津港保税区的2、3号粮油码头项目及粮油物流中心一期工程，承担散粮及植物油转运功能，是我国北方粮食进境口岸的重要枢纽资产。项目资产估值22.54亿元，原始权益人为天津临港港务集团，基金管理人为建信基金，计划管理人为建信资本，财务顾问为国泰海通证券。

　　项目依托资本市场盘活港口存量资产，回收资金将持续投入新项目建设，构建良性资本循环。这既是落实“六张网”建设的重要创新实践，也为海洋强国战略、京津冀协同发展、国家粮食安全战略提供资本支撑，示范效应显著。

　　国内公募REITs市场启动以来，高速公路、仓储物流、产业园区、能源设施等品类相继落地，交通物流板块中陆域资产已形成一定规模，但港口资产持续缺席。港口资产属于重资产，投资周期长、现金流稳定，与公募REITs的底层逻辑较为匹配。但港口资产进入公募REITs市场，需要在合规体系、估值逻辑、治理架构和信息披露等方面对标监管规则。建信天津临港港口REIT项目的获批，意味着港口资产在上述环节实现了首单突破。

　　更重要的是，该项目验证了港口资产“投、融、建、管、退”闭环的可行性。通过存量资产权益化回笼资本，再用于港口和配套设施提档升级，形成“盘活存量—投资增量—资产提质—再盘活”的循环机制。本次REITs落地，不仅打通了单一项目的市场化盘活渠道，更为后续港口行业批量开展资产证券化提供了可参考的实践样本。

　　公募REITs是把已经建成、能产生稳定运营收入的基础设施打包成可上市交易的基金产品，投资者买入后，收益主要来自项目运营现金流。对资产原持有人（即“原始权益人”）来说，REITs提供了一条变现退出渠道，把存量资产的部分权益卖给投资者，回笼资金再投新项目。

　　项目募集资金拟用于多式联运系列项目建设，有助于完善港口集疏运体系。这一投向与现代化基础设施“六张网”中物流网“通道+枢纽+网络”的建设方向相衔接，其资产证券化模式也可为物流网范围内其他枢纽资产盘活提供参考。

　　港口是综合交通物流枢纽节点，也是带动临港产业集聚的重要载体。项目所在的天津港保税区临港区域已集聚粮油加工、海工装备等产业，具备“以港促产、以产兴城、以城育港”的循环基础。募集资金投入多式联运系列项目建设升级后，有望增强港口对区域产业的物流服务支撑能力，并与京津冀协同发展方向相衔接。项目以资本纽带推动港口、产业、城市协同，为沿海港口破解重资产约束、统筹港口开发与产业培育提供新思路。

　　总体看，建信天津临港港口REIT获批，是港口资产证券化从“零的突破”到“路径打通”的关键一步。对资本市场而言，公募REITs市场新增了港口类基础设施资产；对港口行业而言，存量资产盘活多了一项市场化工具。其后续示范效果，仍有待发行、运营和资金投向等环节进一步验证。